O que você precisa saber antes de elaborar o seu contrato
Um contrato de locação é a ferramenta crucial para assegurar os direitos das partes contratantes.
Contudo, apesar da sua importância, não é difícil encontrar situações em que os imóveis foram locados por meio de um contrato verbal ou por meio de um contrato comprado em alguma papelaria.
Apesar desses contratos possuírem em sua maioria as principais cláusulas que todo contrato locatício deve ter, eles não são ajustados para a situação real.
Como assim?
Se você é um investidor que atua no nicho de locação de imóveis deve lembrar que, cada locatário seu possui uma situação específica.
Por exemplo, uma locação pode ser comercial, ou por temporada, outra residencial ou até mesmo um locatário pode ter pago garantia locatícia e o outro você decidiu não cobrar.
Enfim, as possibilidades são infinitas e aqui só coloquei as mais superficiais.
De toda forma, uma coisa é certa: TODA RELAÇÃO É DIFERENTE UMA DA OUTRA, INCLUSIVE OS NEGÓCIOS JURÍDICOS.
Logo, devem ser tratados individualmente de acordo com as suas peculiaridades.
Em que pese a locação de imóveis não exigir formalização contratual para que seja reconhecida como tal, a ausência de um contrato escrito importa em diversas situações prejudiciais tanto para o locador como para o locatário.
Posso citar como exemplo, a exigência pela via judicial do cumprimento de obrigações de quaisquer das partes.
Nesse caso, primeiramente será necessário aguardar o juiz analisar a existência da relação locatícia, para só depois vir a ser analisado o deferimento ou não do cumprimento da obrigação exigida.
Preciso mencionar que todo esse procedimento levará muito provavelmente anos e consequentemente irá gerar desgastes para a parte interessada?
Logo, é desnecessário dar chance para o azar não é mesmo?
É importante ressaltar que, não basta realizar o negócio jurídico e entregar um contrato qualquer para ser assinado.
É essencial que haja nele cláusulas que não confrontem a legislação.
Sendo assim, nada de vincular o reajuste do aluguel ao salário mínimo, ao câmbio e moeda estrangeira (artigo 85, Lei Nº 2.845/91) ou exigir mais de uma garantia locatícia (parágrafo único do artigo 37 da Lei Nº 2.845/91. Esses são apenas alguns exemplos.
De preferência, leia atentamente o contrato (solicite o seu modelo) e em caso de dúvidas recorra a Lei Nº 8.245/91 ela é a sua melhor amiga.
Se você permanecer em dúvida, te sugiro a buscar um auxílio de um advogado especializado em assuntos imobiliários.
Te garanto que será mais barato do que o valor que você poderá pagar decorrente de um eventual erro existente no seu contrato (solicite o seu modelo).
Outro ponto importante, é exigir todos os dados pessoais, tirar cópia dos documentos do locatário (RG, CPF e comprovante de renda (de preferência a Carteira de Trabalho, para que caso seja necessário futuramente em uma ação judicial, você possa solicitar a citação do locatário em seu local de trabalho)).
Além disso, verifique se o locatário tem condições financeiras de arcar com o pagamento do aluguel.
O melhor seria realizar uma análise do perfil financeiro desse interessado em alugar o seu imóvel.
Mas, por se tratar de algo que não é acessível a todos, te sugiro a realizar perguntas.
Você não precisa ser indiscreto e nem criar conclusões precipitadas.
Mas converse amigavelmente e sonde se o interessado tem um perfil financeiramente descontrolado.
Por exemplo, muitas vezes o interessado recebe R$ 12.000,00 por mês, tem interesse de alugar um imóvel de R$ 2.000,00 e tem uma despesa mensal de R$ 10.000,00 ou até mesmo superior a isso. Logo, esse interessado tem uma chance grande de vir a atrasar os aluguéis. Muita atenção!
Outro detalhe que merece a atenção é o aditamento contratual (Solicite o seu modelo). Ele é utilizado para acrescentar informações a um determinado contrato, corrigir ou esclarecer alguma cláusula específica, ou ainda, complementar o contrato original.
Sendo assim, sempre que você fizer algum ajuste no contrato de locação, realize o aditamento contratual e vincule-o ao contrato original.
Por fim, a regra de ouro é: Faça o contrato. Sobretudo, consulte um advogado especializado em assuntos imobiliários e tire todas as suas dúvidas.
Se possível, solicite-o que analise o seu contrato e verifique a necessidade de inserir ou excluir alguma cláusula. Afinal, é melhor prevenir do que remediar.
Gostou? Comenta aqui se você tem algo a acrescentar sobre esse assunto.
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