Tramita perante a Câmara dos Deputados o projeto de lei nº 10.499/2018, de autoria do Dep. Covatti Filho. O projeto aguarda parecer do relator, Dep. Evair Vieira de Mello, na Comissão de Agricultura, Pecuária, Abastecimento e Desenvolvimento Rural. Noticia-se, atualmente, a iminente edição de Medida Provisória com teor semelhante ao projeto.
O REGISTRO DA CÉDULA DE CRÉDITO RURAL
Atualmente, as cédulas de crédito rural são elas próprias registradas em cartórios de registro de imóveis, sem prejuízo do registro das garantias imobiliárias. Este registro da cédula é efetuado no livro 3, denominado Registro Auxiliar, por força do art. 178, II, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e do art. 30 do Decreto-Lei 167/67.
Regra semelhante existe para outras modalidades de cédulas, tais como as cédulas de crédito industrial, comercial e de produto rural. Não se discute que o registro da garantia imobiliária deva ser efetuado na matrícula do imóvel gravado. Nesse sentido, o art. 19, §2º do PL 10.299 mantém o registro da garantia em conformidade com a legislação própria.
Contudo, o registro da própria cédula deve continuar sendo efetuado perante o registro de imóveis competente porque
• O cartório de registro de imóveis é o órgão vocacionado e competente por excelência para a concentração de todas as informações relativas ao imóvel e ao produtor rural.
• A utilidade da concentração das informações mostra-se sempre que é necessária a realização de uma busca ou pesquisa histórica, como recentemente se vê em discussões judiciais relativas aos financiamentos rurais. As provas são fornecidas pelos cartórios de registro de imóveis (por exemplo, https://jus.com.br/artigos/68694/produtores-rurais-tem-direito-a-devolucao-das-diferencas-do-plano-collor).
• Em caso de negociação ou venda do imóvel rural, os interessados também poderão fazer as buscas em nome do proprietário e obter informações a respeito dos financiamentos e obrigações existentes.
• O penhor rural continua sendo registrado em cartório (Lei nº 6.015/73, art. 178, VI). E é assim porque o registro de imóveis atrai também tudo o que é indissociavelmente ligado ao solo, como as máquinas e implementos, animais e safras.
Não se ignora, ainda, que o registro de cédulas rurais representa importante movimento para os cartórios de registro de imóveis brasileiros, notadamente aqueles situados em áreas predominantemente rurais. Extinguir este registro prejudicará muito mais os pequenos cartórios, justamente os mais dependentes da atividade econômica rural, seus riscos e sua sazonalidade. Os grandes cartórios em áreas urbanas não sofrerão com esta proposta.
O REGISTRO DE IMÓVEIS ESTÁ ESTRUTURADO PARA O REGISTRO DE CÉDULAS ELETRÔNICAS
Mesmo que as cédulas sejam emitidas em meio eletrônico, como prevê o projeto, é necessário que o registro perante o cartório de registro de imóveis se mantenha, tanto para o meio eletrônico quanto para a forma cartular. Existe hoje base legal para o registro de títulos elaborados em meio digital, conforme regulamentação pelo Provimento 47, de 18/06/2015, do Conselho Nacional de Justiça.
Nesse provimento, estabeleceu-se que “o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações entre os ofícios de registro de imóveis, o Poder Judiciário, a Administração Pública e o público em geral estará a cargo de centrais eletrônicas de serviços compartilhados que se criarão em cada um dos Estados e no Distrito Federal”.
O arcabouço normativo para o Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico – SREI inclui ainda a criação do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), que será responsável por sua implementação e operação uniforme em âmbito nacional (Lei nº 13.465/2017, art. 76).
Os registros de imóveis estão já adaptados para o recebimento de títulos por meio eletrônico, bem como para o registro de títulos natodigitais. Uma cédula de crédito eletrônica enviada por uma instituição financeira poderá, por exemplo, ser recebida por uma central, que a encaminhará ao cartório competente tanto para o registro da garantia quanto para o registro da cédula em si.
As centrais também servirão como portais para obtenção de buscas e informações, acessíveis a qualquer interessado em todo o território nacional.
A “CUSTÓDIA” DAS CÉDULAS
O art. 13, §4º, do projeto prevê a custódia das cédulas eletrônicas em um “depositário central” ou na instituição credora. Tal dispositivo é antieconômico e contraproducente.
Em primeiro lugar, porque não haverá um depositário centralizado, nem um lugar onde de antemão se saiba que a informação poderá ser obtida. Hoje, todos sabem que as informações estão nos cartórios de registro de imóveis.
Tecnicamente, tampouco não pode se falar em custódia de um título que não seja exclusivamente escritural. O projeto prevê que os suportes cartular e eletrônico são intercambiáveis. Logo, se uma cédula eletrônica se materializar, o seu “registro” em ente custodiante desaparecerá, junto com todos os dados e o histórico da cédula.
Argumenta-se que a criação de um ente depositário pode ser mais econômico, em razão dos emolumentos cobrados pelos cartórios. Porém, no mais das vezes os emolumentos já são fixados, estadualmente, em caráter mais benéfico para os registros de cédulas rurais.
Os cartórios exercem serviço público e como tal devem ser vistos. Do contrário, se a atividade de custódia for atribuída a um ente privado, desvinculado de qualquer função pública, aí sim haverá a criação de um monopólio legal com risco de cobrança de valores extorsivos, à margem de qualquer parâmetro legal – o que não acontece com os emolumentos, que são fixados por lei.
O registro das cédulas perante os cartórios de registro de imóveis tem validade e eficácia perante terceiros, já historicamente consolidado e isento de questionamentos judiciais, o que uma “central de depósito” ou de “custódia” não tem.
05.07.2019
